碧海，碧海一个饱受争议的单价跌破片区，深圳西部发展的刚需重要组成部分，在指导价政策实施以来，可进片区房价全线下跌，碧海3年多来，单价跌破部分楼盘回落至开盘价，刚需甚至跌破7年前买入成本价......

金港华庭今年3月底成交的可进一套64平2房，成交单价已经跌破5万/平，碧海总价也只在320万左右，单价跌破与2017年3月同户型成交价一致。刚需紧接着，可进近日该盘另一套64平2房高楼层，碧海也以310万的单价跌破低价成交，成交单价仅4.8万/平。刚需

碧海刚需天花板华丰前海湾，在2020至2021年的房市顶点，一期最高成交单价一度突破13万/平，供不应求，现在平均单价跌至8.4万/平，从高位逐渐回落，降幅较为明显。

老牌刚需改善盘泰华阳光海，其114平4房户型，在成交量顶峰的2020—2021年，最高单价曾达到11.3万/平，同户型现在最低报价为7.7万/平，总价硬生生拉开420万的差距！

但从另一个角度来看，碧海片区房价的调整也方便了刚需群体上车。

特别是一些重点楼盘近期成交量呈现显著增长趋势。以泰华阳光海为例，2024年第一季度成交量为15套，相较于2023年第四季度10套的成交，环比增长了50%。

同样的情况也出现在槟城西岸，该楼盘在2024年第一季度的成交量为7套，远超2023年第四季度1套的成交量。

可见，已经有不少察觉到机会的刚需买家入场。

为什么碧海如此受刚需群体青睐？

从地段来看，碧海辐射前海、腾讯企鹅岛未来高端购买力，尽管需要时间沉淀，但在未来利好兑现也是不争事实。同时宝安中心、前海、南山片区二手盘稀缺，碧海获利承接前者外溢。

从供需来看，碧海可供规划使用的土地不多，未来新增供应有限，往后供需关系只会比当下更紧张，从而房价有了一定支撑。

从交通来看，片区内有1号线和11号线两条东西向大动脉，并且15号线计划在2028年通车，一旦建成将横穿碧海，进一步提升片区公共交通出行方便程度。

另外宝安大道、沿江高速、广深公路、广深高速等四条大道组成了川字型道路系统，地面交通方便。

从教育来看，片区内有10所公办学校和1所民办学校，没有公立九年一贯制学校，成绩在全市也处于中游水平，但随着未来向西发展的规划落地，优质生源也可能朝碧海聚集，未来碧海的成绩也可以期待下。

从商业来看，碧海拥有天虹商场、大仟里等商业综合体，满足业主购物需求。以合正汇一城为例，楼下即是天虹中心，驾车15分钟内可到大仟里。

从景观休闲资源来看，片区内有西乡体育中心和碧海湾公园，与滨海片区构成“前海湾黄金海岸城市活力圈”，基本满足业主日常生活需求。

那么，想在碧海上车刚需户型，又要怎么选择呢？

户型推荐

合正汇一城73平2房

2012年入伙法式园林社区，配西湾小学、海湾中学学位，楼下即为天虹商场，近沃尔玛超市和七巧国商业，与1号线西乡站无缝接驳，步行7分钟左右可到11号线碧海湾站。

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合正汇一城 小区攻略+成交数据

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不过近西乡大道、宝安大道，外来车流量大，又紧邻城中村，除飞机噪音影响外还有临街杂音干扰。

推荐的73平2房户型，分布在1F栋、1G栋、4栋01、3B栋03户，东南朝向，南北通透，户型方正，客厅出阳台，双阳台设计，中高楼层可看园景，采光视野俱佳。

该户型目前报价480万，近期连降4次，相比4月挂牌价低了80万，业主诚心放盘，价格可谈。

合正汇一城73平2房

槟城西岸75平4房

2007年入伙低密度花园社区，高赠送小区，车位比1：1.3，满足大部分业主停车需求。配海港小学、海湾中学学位，楼下即是七巧国商业，近碧海中心商场、宜家百货，步行5分钟可到11号线碧海湾站，7分钟可到1 号线西乡站。

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槟城西岸 小区攻略+成交数据

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但因小区体量小，内部设施较少，而且有着碧海片区通病，飞机轰鸣声明显。

所推荐的4房位于3栋C座，高赠送4房，赠6米挑高，可做阁楼，户型方正，实用率高，套内面积接近100平，高楼层可看花园景。

该户型目前报价600万，4月至今降价3次，直降50万，业主急售。

槟城西岸75平4房

华丰前海湾一期83平3房

2017入伙次新社区，开发商自带精装交房，配红树林外国语小学和宝安第一外国语学校学位，近天虹商场、沃尔玛、华润万家等商圈，步行10分钟可到地铁11号线碧海湾站。

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华丰前海湾一期 小区攻略+成交数据

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一期容积率4.56，相对密集，小区花园体量较小，且受飞机噪音影响。

推荐的3房户型位于B座03户，正南朝向，南北通透，户型方正实用，客厅正出阳台，高楼层可看花园景、城市景。

该户型目前报价638万，刷新华丰前海湾一期最低价格，目前有套楼层更低的同户型报价在680万。

华丰前海湾一期83平3房

华丰前海湾二期88平4房

2018年入伙次新社区，配红树林外国语小学和宝安第一外国语中学学位，步行10分钟可到地铁11号线碧海湾站，近天虹商场、沃尔玛、西乡体育中心、碧海湾公园、西湾红树林海滨公园等，生活配套齐全。

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华丰前海湾二期 小区攻略+成交数据

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但是相比其他小区，不仅也受飞机噪音影响，同时户型使用率相对较低。

推荐的4房位于G座05户，南北通透，客厅出阳台，可看花园景观。

去年10月成交一套同户型11层，价格在790万左右，目前最低报价670万。

华丰前海湾二期88平4房

松茂御龙湾二期

2016年入伙次新花园大社区，物业管理严格，共享红树林外国语小学、海港小学、碧海小学、西湾小学和海湾中学学位，步行3分钟可到地铁11号线碧海湾站。

小区内有蒙特利梭幼儿园，自带泳池、游乐设施，近中正华丽中心、沃尔玛、F518 时尚创意园、西乡体育中心。

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松茂御龙湾二期 小区攻略+成交数据

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1）89平3房

89平3房分布在小区的5A/6A/7栋的03、05和5B/6B的05、06户，西南朝向，户型方正，使用率高，客厅出阳台，但视野有遮挡。

该户型目前报价630万，去年年底同户型低楼层售价736万左右，今年3月售价在670—720万，近期价格连降两次，还可以再谈。

松茂御龙湾二期89平3房

2）89平4房

该户型分布在9栋01、02户，01户型朝向西北，02户型朝向东北，入户送三角形小房间，客厅出阳台，相比89平3房户型视野无遮挡，高层有海景景观。

但是因为朝向因素，容易受西晒影响。

该户型去年01户成交一套高楼层，价格在820万左右，目前低楼层和高楼层均有放卖，最低报价720万。

松茂御龙湾二期89平4房

宏发QCC前城

2016-2019年入伙大型次新社区，辐射宝安中心区、前海、大铲湾，宝安区少有的高层建筑。小区自带幼儿园，配海城小学、海韵中学学位，无缝衔接地铁1号线坪洲站，近沿江高速。

楼下即是大仟里购物中心，近时代商场、壹方城、沃尔玛、宝安体育馆、宝安图书馆。

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宏发QCC前城 小区攻略+成交数据

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但周边大多是私建民宅，居住环境较差。

1）89平3房（西北朝向）

分布在1A栋02、03、06户和1B栋02、03、06、07户，户型方正实用，空间分配均匀，采光通风俱佳，高层景观开阔，可看城市景、花园景。

但靠近宝安大道和学校，易受噪音影响。

该户型今年3月有一套成交，价格在742万左右，目前最低报价745万。

宏发QCC前城89平3房（西北朝向）

2）89平3房（西南朝向）

推荐的89平3房西南朝向分布在2栋B/C/D座02、06户，户型方正，采光通风俱佳，阳台相比其他3房户型略大，高层有海景景观。

该户型上个月成交了一套，价格在768万，相比去年5月成交价948万下跌180万。目前该户型多楼层有在放卖，最低报价在760万。

宏发QCC前城89平3房（西南朝向）

泰华阳光海113.8平4房

2009年入伙大型花园社区，配有海港小学、西湾小学、红树林外国语小学、碧海小学、海湾中学学位，无缝衔接地铁11号线碧海湾站，步行5分钟可到1号线西乡站。

近天虹商场、宝安国际机场，停车位1：1.1，基本满足业主停车需求，容积率低，小区内配有泳池、球场以及健身设施。

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泰华阳光海 小区攻略+成交数据

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但因为建筑面积较大，洋房处多蚊虫，临街易受噪音影响。

推荐的4房是泰华阳光海的主力户型，稀缺户型方正实用，南北通透，客厅正出阳台，送6米高入户花园，厨房配生活阳台。

该户型近半年有4套成交，目前最低报价850万。

泰华阳光海113.8平4房

5月17日出台的降首付和公积金贷款利率的新政策一旦放开，降低刚需上车门槛，碧海片区笋盘随时可能被快速消化。随着购房需求增长，后续买家的选择空间也会相应减少，而在获得大批量刚需入场后，片区内房产价格极有可能出现新一轮上涨趋势。

现在碧海均价普遍在6万/平左右，后续降价空间极度有限，而且前海以及腾讯企鹅岛等概念的配套未来也会变成现实，可能此刻是刚需上车的好时机。

总的来说，碧海现在已经处于筑底震荡的阶段，无论是出于刚需还是打算中长期资产配置，碧海的住宅都是值得买进的。